Ti år etter at utbyggerne for alvor slapp til i Bodø sentrum med store leilighetsbygg, mener sjefene i Corponor at det er på tide med et nytt stort grep.
– Ja, vi vet det er livsfarlig å kaste seg inn i denne diskusjonen når du er utbygger, men vi mener faktisk at det ville vært riktig å fjerne minimumskravene til parkering i sentrum.
Det sier prosjektutvikler Bernt C. Hargaut i Corponor. Han våger seg utpå selv om han vet det er svært delte meninger om akkurat temaet bolig, krav til parkering og alt som angår bruk av bil i sentrum.
Solgt uten p-plass
– Men nå er det solgt leiligheter i både Løvoldgården, The Storm og Norrøna uten parkeringsplass. Det forteller at vi er inne i en utvikling der stadig flere ser at det å eie en bil er unødvendig, følger daglig leder og styreleder i Corponor Roy B. Nilssen opp med.
På skjermen foran seg har de et stort prosjekt – Avisgårdene i Storgata/Sjøgata som riktignok ligger et par år frem i tid. Før de kommer til en byggestart der i 2023, håper de at Bodø kommune har vedtatt nye bestemmelser.
Hargaut drar frem at det i år er et aldri så lite jubileum for byfornyelsen. Det er ti år siden politikerne i Bodø i 2011 vedtok sentrumsplanen med Nerbyen. Et første steg på veien mot å få folk til å flytte inn i nye leiligheter i sentrum. Tre år senere kom den nye kommuneplanens arealdel (KPA) og straks den var klar, sprang utbyggerne og arkitektene til tegnebrettet.
Etter at disse vedtakene ble fattet i bystyret, er det realisert ca 1.000 boliger i bykjernen. Corponor har bygd nesten to hundre av dem. For tiden er de igang med å bygge om Norrøna hotell til små urbane leiligheter. Også jobbes det med en større ombygging i kvartalet der de to gamle avisgårdene ligger i mellom Storgata og Sjøgata.
Ikke bare for rike
– Vi har fått en del kritikk for at det er bygd mange store og dyre leiligheter i sentrum. Men dette er bygg der de mer kjøpesterke har gått foran og flyttet til sentrum. Nå kommer det mange prosjekter der leilighetene er mindre, man samtidig i en prisklasse som er overkommelig for andre, sier Nilssen.
Han drar en sammenligning med eksempelvis elbilmarkedet. Teslas tidlige og dyre modeller var ikke myntet på alle og enhver. Men når markedet vokste – kom det nye modeller flere hadde råd til å kjøpe. Slik fungerer også boligmarkedet.
Fra vinduet har Nilssen utsikt til The Storm. Et kombinert bygg med hotell og leiligheter. Da det ble planlagt var det en nyvinning. Politisk var det egentlig åpnet for å bygge med to etasjer næring i bunn og resten leiligheter i høyhusene.
At det var slik bestemmelsen kunne tolkes, var imidlertid «nytt for alle». De påfølgende diskusjonene endte med et kompromiss der Corponor fikk gjennom en miks 50/50 leiligheter og næring.
Rett foran kontorvinduene skal også konkurrenten John Martin Berglund bygge leiligheter i åtte etasjer.
– Det tar utsikten vår, men vi heier på han, sier Nilssen.
For skal flere bo i sentrum må man utnytte det som finnes av muligheter.
I kvartalet der Norrøna ligger skal Corponor for første gang løs på et stort prosjekt der en hel bygård som delvis er vernet, skal bli til leiligheter.
– Uten en muligheter for frikjøp eller reduserte krav til parkering, ville det aldri vært mulig å bygge, poengterer prosjektlederen.
– For det er ingen utbygger som får betalt det de i realiteten koster å bygge en parkeringsplass til boenhetene. Uten parkering får vi ned prisene, argumenteres det.
– Samtidig vet vi at kollektivløsningene fungerer stadig bedre. Mange ønsker heller ikke å eie bil og i hvert fall ikke mer enn en, følger Nilssen opp med.
Ned i størrelse
Ser de på leilighetsmarkedet, ligger gjennomsnittsprisen for å bygge nå på rundt 70.000 kroner per kvadratmeter. Enkel matematikk tilsier at en stor leilighet på 80-90 kvadratmeter dermed blir for dyr for folk flest.
– Det vi vet er at det er mulig å bygge gode leiligheter på rundt 50 kvadrat. Da blir prisen en helt annen, skisser Nilssen hvordan de tenker.
– Bor du i sentrum så kan du også se på tilgjengeligheten til uteområder, kafeer og restauranter litt som din egen stue, hekter Hargaut inn.
De tror heller ikke at små og mellomstore leiligheter bare er attraktive for unge.
– Det er lett å glemme at svært mange er enslige og mange eldre finner ut at de klarer seg med en liten leilighet – i hvert fall når den ligger sentrumsnært, poengterer de.
Corponor har nylig revet bygningene på Kirkhaugen i Rønvik. Der hadde de håpet på at kommunens administrasjon skulle gå med på et pilotprosjekt.
– Men vi fikk ikke en 30 prosent reduksjon i parkeringskravet selv om vi hadde på plass en bildelingsordning. Det var det ikke åpning for i kommuneplanens arealdel (KPA). Selv om vi fikk nei, vil vi likevel tilby en bildelingsordning i en eller annen form gjennom sameiet der, fortsetter Corponors ledere.
– Også ser vi for oss at boligprosjekter bør kunne realiserer med både bildeling og tilgang til elektriske lastesykler, henger Hargaut på.
Det gjelder like mye for Kirkhaugen- og Norrøna-prosjektet, som andre utbygginger.
Skikkelig dyrt
I byggeprosjekter i fremtiden kan det rent teknisk gjøres mer som samsvarer med målsettingene i klimapolitikken. Blant annet gjelder det for energibruk i boliger.
– Men det er ikke lønnsomt å legge tak med solceller ennå, med mindre man kan redusere andre kostnader som for eksempel dyre underjordiske parkeringshus, minner de om. Det er slik sett ikke bare å gå i front.
For det koster stadig mer å bygge i Norge.
– Byggekostnadene er veldig økende. Norge har tatt seg råd til å ha verdens beste byggeforskrifter når det gjelder sikkerhet og energi. Når det er sagt kan man ikke bare plusse på. Skal byggekostnader og miljøregnestykkene gå opp, må man vurdere om det ikke er best at folk bor i sentrum slik at det blir minst mulig trafikk, spør de.
– Vi har jo sett på andre regnestykker som viser at hvis man kan kutte ut bilen, så vil det alene kunne finansiere en liten leilighet i en by, legger Nilssen til.
– Er det aksept for at folk kan gå eller sykle og har tilgang til bil gjennom en bildelingsordning har vi fått til mye mener de.
For egen del går de også inn på noe helt nytt. Corponor har helt siden etableringen i 1994 jobbet med prosjekter der alt er nytt. Både når det gjelder Norrøna og kvartalet der avishusene ligger, er utgangspunkt eksisterende bygg med ulike vernebestemmelser.
Kravene er at rehabiliteringen og ny bebyggelsen skal gli inn i de gatemiljøene som ble bygd opp etter krigen på 50 og 60-tallet.
Riktig med gjenbruk
– Det er miljømessig helt riktig at vi tar i bruk den bygningsmassen som finnes. Dette er i store trekk solide bygninger – bygd i en tid der det ble lagt litt penger i alle bygårdene, startet Hargaut ut med.
Da de la frem skissene for aviskvartalet måtte de likevel smake på kritikk som handlet om at arkitekturen var både for stram og konservativ.
– Men det er slik Bodø sentrum ble bygd opp. Arkitekturen er stram med glatte murflater og rekker med vinduer. Det var lite ornamenter og det som skilte bygårdene fra hverandre var fargen, poengterer han.
Nettopp gjenbruk av de fargene som i mange tiår har kledd sentrum, er en del av det som vil prege både nye og gamle bygg.
– Den paletten er fortsatt viktig, understreker Hargaut.
– Innenfor sentrumskvartalene er det i reguleringsplanene gitt tillatelse til en gjennomsnittlig byggehøyde som gjør det mulig å få økonomi i et leilighetsprosjekt kombinert med næringsarealer i bunn. At byggehøyden kan strekkes et sted i kvartalet, og reduseres i andre deler av utbygging – gir både lys og luft rundt byggene. Det har i tillegg vært viktig at vi kan ta i bruk alle de store tomme loftene i bygårdene ved å sette inn takvinduer, lister de opp.
Nye grep
Samtidig ønsker de seg mer. Første korsvei er når kommuneplanen arealdel (KPA) rulleres i 2022.
– Håpet vårt er at det tenkes nytt og at det åpnes for at ulike delingsordninger tas inn som en del av boligpolitikken, sier Nilssen.
– Slik sett var vi nok to år for tidlig ute med Kirkhaugen, men vi ser det er politisk vilje til å ta et nytt grep før vi for alvor går i gang med avisgårdene, fortsetter han.
Etter planen skal det der være byggestart i andre kvartal i 2023, legger Hargaut til.
Duoen har et siste budskap:
– Som sagt vi tror at det som handler om mobilitet blir helt sentralt når vi nå skal gå videre med boligbygging. Det ble tatt noen store grep i 2011 og 2014. Det er disse politiske vedtakene som igjen førte til at vi i dag har fått nesten 1.000 nye leiligheter i sentrum. Bodø har slik sett vært en foregangskommune, men akkurat nå er vi nok likevel litt hentet inn igjen. I dag er det Oslo som går tungt foran med å lage et sentrum der folk kan bo mest mulig miljøvennlig.
– Vi synes som sagt at flere bør tenke delingsøkonomi og bolig under ett. Er det mulig å kutte ut en bil, finansierer det alene ei lita leilighet på to eller tre rom.
